Я только спросить!

Почему одной выписки ЕГРН недостаточно для проверки квартиры «Выписка чистая. Значит, квартиру можно покупать?» ➡️ Выписка ЕГРН — обязательная часть проверки. Но она не рентген квартиры, продавца и всей предыдущей жизни объекта. Что она показывает? Характеристики квартиры, зарегистрированного собственника, ограничения и обременения. Выписка о переходе прав — историю зарегистрированных переходов. Ключевые слова здесь: «сведения реестра» и «на дату». Не всё, что влияет на безопасность сделки, находится в одном документе. ➡️ Что ещё проверить? • Как продавец получил квартиру Покупка, наследство, приватизация, решение суда — у каждого основания свои риски. Важна не только фамилия собственника, но и то, как возникло его право. • Историю права Обычная выписка и выписка о переходе прав решают разные задачи. Иногда нужно поднять более ранние документы. Например, договор приватизации может показать участников собственности, которых уже не видно в текущей записи. • Семейное положение и жильцов Квартира может быть записана на одного супруга, но относиться к общему имуществу. Отдельно проверяются согласие супруга, зарегистрированные жильцы, несовершеннолетние и лица, отказавшиеся от участия в приватизации. • Продавца Долги и банкротство продавца в ЕГРН не раскрываются. Проверка здесь должна быть соразмерной: не искать неприятности во всех реестрах мира, а внимательнее смотреть туда, где уже есть красные флаги. • Фактическое состояние квартиры Перепланировка может не совпадать с техническими документами. Выписка не заменяет осмотр, поэтажный план и экспликацию. ‼️И здесь нужна важная оговорка. Верховный Суд защищает разумное доверие покупателя к ЕГРН. Нельзя задним числом придумывать человеку обязанности проверять ресурсы, если такой обязанности нет в законе. Но если история объекта уже показывает проблему — недавнее наследство, быструю цепочку продаж, приватизацию, спорное судебное решение или доверенность, — проверку нужно расширить. Не надо устраивать археологическую экспедицию до времён Ивана Грозного. Нужно увидеть красные флаги именно этой квартиры и подтвердить добросовестность разумным набором документов. Пост пригодится до сделки. Сохраните. 😉

Заказчик не подписывает КС-2 и КС-3. Что делать? Работы выполнены. Объект ими уже пользуется. А КС-2 и КС-3 лежат у заказчика без подписи — иногда так долго, будто ждут отдельного разрешения на строительство. Это неприятно, но ещё не тупик. И точно не повод сразу бежать в суд с одной папкой актов. ➡️ Что сделать подрядчику до суда? 1️⃣ Поднять договор Проверить срок приёмки, адресата, способ отправки и комплект документов. Если по договору вместе с КС-2 и КС-3 нужны журналы, сертификаты, акты скрытых работ или другая исполнительная документация, её отсутствие заказчик обязательно использует. 2️⃣ Зафиксировать передачу Направить уведомление о готовности к сдаче и полный комплект тем способом, который указан в договоре. Нужны не слова «мы всё отправляли», а ЭДО, отметка о вручении, опись, курьерская квитанция или подтверждение доставки на согласованный адрес электронной почты. 3️⃣ Попросить мотивированный отказ «Руководство не согласовало» — это ещё не замечание к работам. Заказчик должен конкретно указать, что он оспаривает: объём, качество или документы. 4️⃣Правильно оформить односторонний акт Пункт 4 статьи 753 ГК РФ позволяет при отказе второй стороны сделать отметку об отказе и подписать акт в одностороннем порядке. Но такой акт — не волшебная бумага. Суд всё равно проверит, выполнены ли работы, предъявлялись ли они к приёмке и были ли у заказчика разумные причины не подписывать документы. 5️⃣ Собрать доказательства не только вокруг КС-2 Переписка, исполнительная документация, фото и видео с датами, журналы, пропуска, накладные, частичная оплата и фактическое использование результата помогают собрать цепочку: «выполнили — предъявили — заказчик получил». 6️⃣ Подготовить претензию Проверить срок оплаты, расчёт неустойки и досудебный порядок. Для денежных требований из договора в арбитражном процессе обычно действует 30-дневный срок после направления претензии, если закон или договор не устанавливают другой порядок. Подпись заказчика важна. Но её отсутствие само по себе не означает, что подрядчик останется без оплаты. Сильная позиция начинается не с иска, а с правильно проведённой сдачи работ. 👌 Сохраните алгоритм. Если приёмку уже затягивают, документы лучше разобрать до суда.

«Я всё проверил». Почему этого бывает недостаточно «Я всё проверил» — одна из самых частых фраз, которую я слышу от людей, пришедших с проблемой после сделки. Они действительно проверяли. Выписку смотрели. Долги уточняли. Иногда даже у нотариуса побывали. Проблема была не в том, что они ничего не делали. А в том, что не знали, на что смотреть. ❗️Единого перечня документов, которые продавец обязан предоставить покупателю, закон не устанавливает. Поэтому покупателю приходится самому проявлять разумную осмотрительность: проверять не только право собственности, но и историю квартиры, полномочия продавца и возможные права третьих лиц. ➡️ Права, которых не видно в обычной справке По п. 1 ст. 558 ГК РФ, если после продажи кто-то сохраняет право пользования квартирой, перечень этих лиц с указанием их прав является существенным условием договора. Особое внимание — тем, кто имел право участвовать в приватизации, но отказался от неё. При определённых условиях они сохраняют бессрочное право пользования квартирой даже после её продажи. Однако если человек добровольно и постоянно выехал из квартиры, суд может признать его утратившим это право. Поэтому одной текущей справки о зарегистрированных недостаточно: нужны архивные сведения о регистрации и документы о приватизации. ➡️ Что покажут открытые источники Выписку из ЕГРН покупатель может заказать самостоятельно. Но с 1 марта 2023 года в выписке, заказанной третьим лицом, данные собственника-физического лица, как правило, скрыты. Поэтому попросите продавца представить актуальную выписку со своими данными или открыть доступ к ним в ЕГРН. Банкротство, исполнительные производства, судебные споры и действительность нотариальной доверенности также можно предварительно проверить по открытым источникам. ❗️ Сами сведения доступны многим. Но правильно идентифицировать продавца, сопоставить данные и оценить их значение для конкретной сделки — уже отдельная работа. ➡️ Долг, который переходит вместе с квартирой И отдельно: — справка об отсутствии задолженности по взносам на капремонт. Долги прежнего собственника за коммунальные услуги к покупателю, по общему правилу, не переходят.А вот неисполненная обязанность по уплате взносов на капремонт переходит к новому собственнику — ч. 3 ст. 158 ЖК РФ.Исключение — долг прежнего публичного собственника: Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования. Об этом часто вспоминают уже после сделки. Большинство покупателей, которые приходят ко мне с проблемой, перед сделкой что-то проверяли. Вопрос не в том, смотрели ли они документы. А в том, знали ли они, что именно означает то, что увидели. А какой документ при покупке квартиры вызвал больше всего вопросов у вас?

Информация о реновации публичная. Именно поэтому суд — не самый надёжный план. Стандартная ситуация: квартира куплена, договор подписан. Через месяц соседка говорит: «Вы же знаете, что нас скоро расселяют?» Первая реакция — суд. Обман, ст. 178–179 ГК, возврат денег. Но суд вполне может спросить: «А вы проверяли? Сведения ведь находятся в открытом доступе». Это неудобный вопрос. Потому что проверить было можно. Что реально защищает — не суд после, а три шага до: ➡️ Проверьте адрес на fr.mos.ru или renovation.mos.ru. ➡️ Спросите продавца письменно: дом в программе? Получали уведомления о переселении? ➡️ Добавьте в договор заверение по ст. 431.2 ГК: «Продавец заверяет, что дом не включён в программу реновации. Покупатель полагается на это заверение». Письменный вопрос и заверение — не формальность. Это важное доказательство того, какие сведения сообщил продавец и на что рассчитывал покупатель при заключении договора. ❗️Если продавец утверждает, что дом не участвует в реновации, а официальный реестр показывает обратное — это серьёзный повод отказаться от сделки. Реновация — не приговор. Но только если вы знаете о ней до подписания, а не после.